Marktbericht Zwangsversteigerungen Bayern – Juni 2026

Überblick: Zwangsversteigerungsmarkt Bayern

Der Freistaat Bayern zählt traditionell zu den stabilsten und gleichzeitig teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Diese Konstellation spiegelt sich auch im Zwangsversteigerungsmarkt wider: Während die Zahl der Verfahren im Vergleich zu strukturschwächeren Bundesländern überschaubar bleibt, erzielen die versteigerten Objekte regelmäßig überdurchschnittliche Verkehrswerte. Besonders im Großraum München, in den oberbayerischen Seengebieten sowie in den fränkischen Ballungsräumen rund um Nürnberg und Würzburg sind Zwangsversteigerungen für Kapitalanleger und Eigennutzer gleichermaßen interessant.

Im Juni 2026 zeigt sich der bayerische Markt zweigeteilt: In den Metropolregionen bleiben die Ausrufpreise (Verkehrswerte) hoch, während in ländlicheren Regionen Ober- und Niederbayerns, Oberfrankens sowie der Oberpfalz vermehrt Objekte mit attraktiven Einstiegspreisen zur Versteigerung kommen. Die nach wie vor angespannte Zinslage und die selektive Kreditvergabe der Banken führen weiterhin zu einer moderaten Zunahme an Verfahren – allerdings auf insgesamt niedrigem Niveau im Bundesvergleich.

Zuständige Amtsgerichte

In Bayern wird die Zwangsversteigerung gemäß § 1 ZVG durch das jeweils örtlich zuständige Amtsgericht durchgeführt. Die folgenden Gerichte gehören zu den aktivsten Standorten im Juni 2026:

Die Versteigerungstermine werden über das gemeinsame Justizportal der Länder (zvg-portal.de) veröffentlicht. In Bayern sind die Aushänge zusätzlich an den Gerichtstafeln einsehbar.

Typische Objekte und Preisspannen

Im Juni 2026 dominieren folgende Objektkategorien das Versteigerungsgeschehen in Bayern:

• Eigentumswohnungen (ETW): In München-Stadt liegen Verkehrswerte regelmäßig zwischen 350.000 € und 900.000 €, im Umland (Dachau, Erding, Freising) zwischen 280.000 € und 550.000 €. In Nürnberg und Fürth bewegen sich ETW typischerweise im Bereich 150.000 € bis 320.000 €.
• Einfamilienhäuser (EFH): Im Großraum München häufig 600.000 € bis 1,2 Mio. €, in Augsburg und Ingolstadt 350.000 € bis 600.000 €, in Oberfranken (Bayreuth, Coburg, Bamberg) bereits ab 120.000 € bis 280.000 €.
• Mehrfamilienhäuser: Vor allem in Nürnberg, Würzburg und Regensburg interessant, Verkehrswerte ab ca. 400.000 € aufwärts.
• Sanierungsobjekte und Altbauten: Besonders in Bamberg, Würzburg und Coburg, oft mit Preisen unter 150.000 €, jedoch mit erheblichem Investitionsbedarf.
• Gewerbeimmobilien und Sonderobjekte: Lager-, Werkstatt- und kleinere Gewerbeflächen vor allem in Ingolstadt, Nürnberg und Regensburg.

Ablauf einer Zwangsversteigerung in Bayern

Der Ablauf folgt dem bundesweit einheitlichen Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), weist jedoch in der bayerischen Praxis einige Besonderheiten auf:

Besonders zu beachten: In München und Nürnberg sind die Versteigerungssäle bei attraktiven Objekten oft stark frequentiert – frühzeitiges Erscheinen ist Pflicht.

Tipps für Bieter in Bayern

Expertentipp 1: Besichtigen Sie das Objekt unbedingt vorab – auch wenn es nur von außen möglich ist. In Bayern haben Sie kein Betretungsrecht, doch Lage und Bauzustand lassen sich oft schon vom Gehweg aus einschätzen.

Expertentipp 2: Studieren Sie das Verkehrswertgutachten sorgfältig. Gerade bei Altbauten in Bamberg, Würzburg oder Coburg verbergen sich häufig Denkmalschutzauflagen, die spätere Sanierungskosten erheblich verteuern.

Expertentipp 3: Kalkulieren Sie Nebenkosten realistisch: Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 % (einer der niedrigsten Sätze bundesweit!), hinzu kommen Gerichtskosten (ca. 1,5 %) und ggf. Räumungskosten.

Weitere praktische Hinweise:

• Prüfen Sie das Grundbuch auf eingetragene Belastungen, die bestehen bleiben (z. B. Wohnrechte).
• Beachten Sie die 5/10-Regel: Unter 50 % des Verkehrswerts darf nicht zugeschlagen werden, unter 70 % kann der Gläubiger Einspruch erheben.
• Bei Ersttermin in Bayern oft strategisch sinnvoll, bei Zweittermin zu bieten – dann entfallen die Wertgrenzen.
• Halten Sie Finanzierungsbestätigung und Ausweis bereit.

Fazit und Ausblick

Bayern bleibt im Juni 2026 ein anspruchsvoller, aber lohnender Markt für Zwangsversteigerungen. Während Schnäppchen in München rar sind, bieten Oberfranken, die Oberpfalz und ländliche Regionen Niederbayerns weiterhin attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Für die zweite Jahreshälfte 2026 rechnen Marktbeobachter mit einer leicht steigenden Anzahl an Verfahren, insbesondere im Segment der älteren Eigentumswohnungen und sanierungsbedürftigen Einfamilienhäuser.

Wer in Bayern erfolgreich bieten möchte, braucht Vorbereitung, Marktkenntnis und einen klaren finanziellen Rahmen.

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