Zwangsversteigerung Reihenhaus: Besonderheiten, Chancen und Risiken für Bieter
Zwangsversteigerung Reihenhaus: Besonderheiten, Chancen und Risiken für Bieter
Reihenhäuser gehören zu den beliebtesten Immobilientypen in Deutschland – insbesondere bei Familien, die sich den Traum vom Eigenheim in urbaner Lage erfüllen möchten. Doch die Preise sind vielerorts kaum noch bezahlbar. Eine oft übersehene Alternative ist der Erwerb eines Reihenhauses über eine Zwangsversteigerung. Hier lassen sich mitunter erhebliche Preisvorteile realisieren – allerdings gelten besondere rechtliche und bauliche Rahmenbedingungen, die man kennen sollte. Dieser Artikel zeigt, worauf Bieter beim Erwerb eines Reihenhauses in der Zwangsversteigerung achten müssen.
Was ist das Besondere an einem Reihenhaus?
Ein Reihenhaus unterscheidet sich baulich und rechtlich deutlich von einem freistehenden Einfamilienhaus. Es teilt sich in der Regel Grundstücksgrenzen und tragende Wände mit den Nachbarn. Daraus ergeben sich Besonderheiten, die auch für die Zwangsversteigerung relevant werden:
- Gemeinsame Bauteile: Grenzwände, teilweise auch Dachkonstruktionen, sind mit Nachbargebäuden verbunden.
- Grunddienstbarkeiten: Wege-, Leitungs- oder Nutzungsrechte sind häufig im Grundbuch eingetragen.
- Baulasten: Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, die sich auf Nachbargrundstücke auswirken können.
- Reihenhaus als Eigentum oder Teileigentum: Manche Reihenhäuser sind als Wohnungseigentum nach WEG organisiert – dann gelten zusätzlich die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.
Expertentipp: Prüfen Sie unbedingt vor dem Versteigerungstermin, ob es sich um ein klassisches Reihenhaus mit eigenem Grundstück oder um ein Reihenhaus im WEG-Verbund handelt. Die rechtlichen Folgen für Sie als Eigentümer sind erheblich unterschiedlich.
Ablauf der Zwangsversteigerung eines Reihenhauses
Die Zwangsversteigerung wird nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) durchgeführt und findet beim zuständigen Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) statt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Der Ablauf gliedert sich in mehrere Phasen:
Im Termin selbst wird zunächst der Sachstand verlesen. Anschließend beginnt die Bietstunde, die mindestens 30 Minuten dauert (§ 73 Abs. 1 ZVG).
Verkehrswert, Mindestgebot und die 5/10-Grenzen
Zentrale Größen jeder Zwangsversteigerung sind der Verkehrswert und das daraus abgeleitete Mindestgebot. Zwei Grenzen sind besonders wichtig:
Im zweiten Versteigerungstermin entfallen diese Grenzen häufig – hier sind teils sehr niedrige Zuschläge möglich. Genau darin liegt eine der größten Chancen für Bieter.
Chancen beim Kauf eines Reihenhauses in der Zwangsversteigerung
Reihenhäuser aus der Zwangsversteigerung bieten mehrere handfeste Vorteile:
- Preisvorteil: Zuschläge zwischen 60 und 80 % des Verkehrswerts sind keine Seltenheit.
- Keine Maklercourtage: Es fällt keine Maklerprovision an.
- Verhandelbare Nebenkosten: Es entstehen zwar Gerichtskosten und Grunderwerbsteuer, aber keine Notarkosten für den Kaufvertrag.
- Klare Rechtslage: Der Zuschlag wirkt wie ein Kaufvertrag – Eigentum geht mit Rechtskraft direkt über.
- Familiengerechte Lage: Reihenhäuser stehen meist in etablierten Wohngebieten mit Infrastruktur.
Hinweis: Wer strategisch bietet und den zweiten Termin abwartet, kann bei einem Reihenhaus mit einem Verkehrswert von 350.000 € durchaus 80.000 bis 100.000 € gegenüber dem Marktpreis sparen.
Risiken, die Bieter unbedingt kennen sollten
Neben den Chancen bringen Zwangsversteigerungen auch spezifische Risiken mit sich, die bei Reihenhäusern besonders relevant sind:
#### 1. Kein Innenbesichtigungsrecht
Der Schuldner ist nicht verpflichtet, das Reihenhaus zur Besichtigung freizugeben. Man ersteigert also häufig „blind". Bei Reihenhäusern ist das besonders kritisch, weil:
- Feuchtigkeitsprobleme oft an gemeinsamen Wänden entstehen
- Sanierungsstau im Inneren nicht sichtbar ist
- Heizungs- und Sanitärtechnik überaltert sein kann
#### 2. Bestehende Mieter oder Bewohner
Wohnt der Schuldner selbst im Haus, gilt § 93 ZVG: Der Ersteher erhält mit dem Zuschlag einen Räumungstitel. Bei vermieteten Reihenhäusern gilt jedoch „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) – ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG besteht, muss aber zum ersten zulässigen Termin ausgeübt werden.
#### 3. Grundbuchbelastungen
Nicht alle Rechte erlöschen mit dem Zuschlag. Bestehen bleiben unter anderem:
- Wohnrechte oder Nießbrauch in vorrangiger Position
- Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerechte des Nachbarn)
- Baulasten aus dem Baulastenverzeichnis
#### 4. Bauliche Verflechtungen mit Nachbarn
Ein Reihenhaus ist Teil eines baulichen Verbunds. Bei erforderlicher Sanierung (z. B. Dach, Fassade) müssen Sie mit den Nachbarn abstimmen – das kann zeitaufwändig und teuer werden.
Vorbereitung: Diese Unterlagen sollten Sie prüfen
Vor jedem Gebot sollten Sie folgende Dokumente sichten:
Die Sicherheitsleistung: 10 % müssen sofort verfügbar sein
Beim Versteigerungstermin muss der Bieter eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts erbringen (§ 68 ZVG). Diese ist zulässig in Form von:
- Bundesbankscheck
- Bankbürgschaft eines deutschen Kreditinstituts
- Vorabüberweisung an die Gerichtskasse
Wichtig: Bargeld oder normale Verrechnungsschecks werden nicht akzeptiert! Wer ohne Sicherheitsleistung erscheint, wird auf Antrag eines Beteiligten vom Bieten ausgeschlossen.
Finanzierung eines ersteigerten Reihenhauses
Auch wenn kein klassischer Kaufvertrag geschlossen wird, benötigen die meisten Bieter eine Finanzierungszusage. Banken finanzieren Zwangsversteigerungen grundsätzlich, verlangen aber:
- eine Objektbewertung im Vorfeld
- häufig einen Eigenkapitalanteil von 20–30 %
- eine schnelle Auszahlungsbereitschaft (Bargebot ist binnen 4–6 Wochen fällig)
Klären Sie die Finanzierung vor dem Termin – nach dem Zuschlag ist es zu spät.
Nach dem Zuschlag: Was passiert weiter?
Mit Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses werden Sie Eigentümer. Anschließend fallen an:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
- Gerichtskosten (ca. 1,5 % des Meistgebots)
- Grundbuchumschreibung (Kosten des Grundbuchamts)
- Zinsen auf das Bargebot ab dem Verteilungstermin (aktuell 4 % über Basiszinssatz)
Fazit: Reihenhaus-Zwangsversteigerung als attraktive Option
Der Erwerb eines Reihenhauses über eine Zwangsversteigerung kann eine hervorragende Möglichkeit sein, in gefragten Lagen bezahlbares Wohneigentum zu erwerben. Voraussetzung ist eine gründliche Vorbereitung: Verkehrswertgutachten lesen, Grundbuch prüfen, Finanzierung sichern und die baulichen Besonderheiten eines Reihenhauses berücksichtigen. Wer die Risiken kennt und strategisch vorgeht, kann erhebliche Preisvorteile realisieren.
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