Wertgrenzen aufgehoben: Wann der zweite Versteigerungstermin neue Chancen für Bieter bietet
Wertgrenzen aufgehoben: Wann der zweite Versteigerungstermin neue Chancen für Bieter bietet
Die Zwangsversteigerung von Immobilien folgt in Deutschland klaren gesetzlichen Regeln. Eine der wichtigsten – und für Bieter zugleich spannendsten – Bestimmungen betrifft die sogenannten Wertgrenzen nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Während diese Grenzen den ersten Termin maßgeblich prägen und das Gebot oft scheitern lassen, eröffnet der zweite Versteigerungstermin völlig neue Möglichkeiten: Hier fallen die starren Wertgrenzen weg – und damit entstehen echte Schnäppchenchancen für gut vorbereitete Bieter.
In diesem Artikel erfahren Sie, was die 5/10- und 7/10-Grenze bedeutet, warum der zweite Termin so interessant ist, welche Risiken bestehen und wie Sie sich strategisch optimal positionieren.
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Die Wertgrenzen im ersten Versteigerungstermin
Im ersten Termin einer Zwangsversteigerung gelten zwei zentrale Schutzvorschriften für den Schuldner und die Gläubiger:
- 5/10-Grenze (§ 85a ZVG): Liegt das höchste Gebot unter 50 % des Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen.
- 7/10-Grenze (§ 74a ZVG): Bleibt das höchste Gebot unter 70 % des Verkehrswertes, kann ein bestrechtetes Gläubiger (in der Regel die finanzierende Bank) die Versagung des Zuschlags beantragen.
Wichtig: Beide Regelungen dienen dem Schutz vor Verschleuderung der Immobilie. Sie können dazu führen, dass selbst ein wirtschaftlich sinnvolles Gebot keinen Zuschlag erhält.
Für Bieter heißt das: Im ersten Termin müssen Sie meist mindestens 70 % des festgesetzten Verkehrswertes bieten, um den Zuschlag realistisch zu erhalten – andernfalls droht die Versagung.
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Der zweite Versteigerungstermin: Wertgrenzen entfallen
Wird im ersten Termin der Zuschlag versagt, bestimmt das Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) einen zweiten Versteigerungstermin. Und hier kommt die für Bieter entscheidende Wendung:
Im zweiten Termin entfallen die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen vollständig.
Das bedeutet konkret:
Das geringste Gebot bleibt also weiterhin die absolute Untergrenze. Es setzt sich zusammen aus den Verfahrenskosten, den im geringsten Gebot bestehenbleibenden Rechten (z. B. Grundschulden, Wohnrechte) sowie etwaigen Rückständen.
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Warum der zweite Termin neue Chancen eröffnet
Der Wegfall der Wertgrenzen ist die wichtigste Bieterchance im gesamten Zwangsversteigerungsverfahren. Die Praxis zeigt: Im zweiten Termin werden Immobilien teilweise zu 40–60 % des Verkehrswertes zugeschlagen.
Diese Konstellation entsteht häufig in folgenden Fällen:
- Der erste Termin scheiterte am Antrag der Gläubigerbank.
- Es gab im ersten Termin keine oder zu niedrige Gebote.
- Die Immobilie ist schwer vermarktbar (z. B. Sanierungsbedarf, ungünstige Lage, Sondernutzung).
- Die Bank hat bereits intern wertberichtigt und drängt auf schnellen Abschluss.
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Strategien für Bieter im zweiten Termin
Wer im zweiten Versteigerungstermin erfolgreich bieten will, sollte systematisch vorgehen.
#### 1. Verkehrswertgutachten gründlich prüfen
Das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs. 5 ZVG ist Ihre wichtigste Informationsquelle. Achten Sie auf:
- Bewertungsstichtag und mögliche Marktveränderungen
- Berücksichtigung von Mängeln und Sanierungsstau
- Bewertung von Mietverhältnissen und Ertragslage
- Angaben zu bestehenbleibenden Rechten in Abteilung II des Grundbuchs
#### 2. Geringstes Gebot exakt berechnen
Das geringste Gebot wird im Versteigerungstermin verlesen, sollte aber vorher selbst kalkuliert werden. Es umfasst:
- Bargebot (Verfahrenskosten + Rückstände)
- Bestehenbleibende Rechte (werden nicht in bar bezahlt, sondern übernommen)
Expertentipp: Lassen Sie sich nicht von einem niedrigen Bargebot täuschen. Bestehenbleibende Rechte wie eine Nießbrauchbelastung oder ein lebenslanges Wohnrecht können den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert massiv mindern.
#### 3. Sicherheitsleistung vorbereiten
Vor Gebotsabgabe ist eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswertes zu erbringen (§ 68 ZVG). Möglich sind:
- Bundesbank-Verrechnungsscheck
- Vorab-Überweisung auf das Gerichtskonto (rechtzeitig!)
- Bankbürgschaft einer in der EU zugelassenen Kreditinstitution
Bargeld wird nicht akzeptiert.
#### 4. Finanzierung vorab klären
Der Zuschlag verpflichtet sofort zur Kaufpreiszahlung – meist innerhalb von 4 bis 8 Wochen. Klären Sie die Finanzierung vor dem Termin verbindlich mit Ihrer Bank.
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Risiken trotz Wegfall der Wertgrenzen
So attraktiv der zweite Termin ist – Bieter sollten die typischen Fallstricke kennen:
Achtung: Auch im zweiten Termin kann der Gläubiger einen sogenannten Einstellungsantrag (§ 30 ZVG) stellen und das Verfahren bis zu sechs Monate stoppen – etwa wenn der Schuldner kurzfristig zahlt.
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Praxisbeispiel: So kann sich der zweite Termin lohnen
Stellen Sie sich eine Eigentumswohnung mit Verkehrswert 250.000 € vor:
- 1. Termin: Höchstgebot 160.000 € (64 %) → Bank stellt Antrag nach § 74a ZVG → Zuschlag versagt.
- 2. Termin: Höchstgebot 145.000 € (58 %) → keine Wertgrenze mehr → Zuschlag wird erteilt.
Der Ersteher spart gegenüber dem Marktpreis rund 40.000 € – vorausgesetzt, keine wertmindernden Lasten bleiben bestehen.
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Checkliste: Vorbereitung auf den zweiten Versteigerungstermin
- ✅ Verkehrswertgutachten und Grundbuchauszug vollständig studiert
- ✅ Objektbesichtigung (falls möglich) durchgeführt
- ✅ Geringstes Gebot und Maximalgebot kalkuliert
- ✅ Finanzierung schriftlich zugesagt
- ✅ Sicherheitsleistung 10 % vorbereitet
- ✅ Personalausweis und ggf. Vollmacht dabei
- ✅ Bietverhalten im ersten Termin recherchiert (Termin war öffentlich!)
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Fazit
Der zweite Versteigerungstermin ist die wohl attraktivste Phase im gesamten Zwangsversteigerungsverfahren. Mit dem Wegfall der 5/10- und 7/10-Wertgrenzen entstehen reale Chancen, Immobilien deutlich unter Verkehrswert zu erwerben. Wer das Verfahren versteht, das Gutachten kritisch liest und seine Finanzierung im Griff hat, kann erhebliche Werte realisieren – muss aber auch die typischen Risiken einer Zwangsversteigerung kennen und einkalkulieren.
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