Verkehrswertüberschreitung bei Zwangsversteigerungen: Wann sich ein Gebot über dem Verkehrswert lohnt
Verkehrswertüberschreitung bei Zwangsversteigerungen: Wann sich ein Gebot über dem Verkehrswert lohnt
Zwangsversteigerungen gelten unter Immobilieninvestoren und Eigennutzern als attraktive Möglichkeit, unterhalb des Marktpreises zum Eigentum zu gelangen. Die klassische Faustregel lautet: Wer clever bietet, kauft mit 20 bis 30 Prozent Abschlag zum Verkehrswert. Doch die Realität auf den Amtsgerichten sieht heute oft anders aus. Immer häufiger werden Objekte über dem Verkehrswert zugeschlagen – teilweise mit deutlichen Aufschlägen. Wann ist ein solches Gebot unwirtschaftlich, und wann kann sich eine Verkehrswertüberschreitung tatsächlich lohnen?
Was bedeutet der Verkehrswert im Zwangsversteigerungsverfahren?
Der Verkehrswert (§ 74a Abs. 5 ZVG) wird vom zuständigen Amtsgericht auf Basis eines Sachverständigengutachtens festgesetzt. Er bildet den Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung ab – also den Preis, der bei einem freihändigen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.
Der Verkehrswert bildet die Grundlage für zwei zentrale gesetzliche Wertgrenzen im ersten Versteigerungstermin:
Wichtig: Diese Schutzgrenzen gelten nur im ersten Versteigerungstermin. Findet ein zweiter Termin statt, entfallen beide Grenzen – dann sind theoretisch auch Zuschläge weit unter 50 % möglich.
Warum überhaupt Gebote über dem Verkehrswert?
Wer sich mit dem Zwangsversteigerungsmarkt beschäftigt, stellt schnell fest: Der Verkehrswert ist keine Obergrenze, sondern lediglich ein Richtwert. In begehrten Lagen wird er regelmäßig überboten. Dafür gibt es mehrere Gründe:
Wann sich eine Verkehrswertüberschreitung wirtschaftlich lohnt
Ein Gebot über dem festgesetzten Verkehrswert ist nicht automatisch ein schlechtes Geschäft. In folgenden Konstellationen kann es sogar hochprofitabel sein:
#### 1. Marktwertsteigerung seit der Wertermittlung
Wurde das Gutachten vor 18 Monaten in einem stark nachgefragten Markt erstellt, kann der reale Marktwert heute 10 bis 20 Prozent höher liegen. Ein Gebot von 110 % des Verkehrswerts entspräche dann eventuell nur 92 % des aktuellen Marktpreises.
Expertentipp: Prüfen Sie das Erstellungsdatum des Gutachtens im Grundakteneinsichtsrecht (§ 12 ZVG) und vergleichen Sie mit aktuellen Bodenrichtwerten (BORIS) sowie Verkaufsanzeigen vergleichbarer Objekte.
#### 2. Ersparte Nebenkosten gegenüber dem freien Markt
Bei einer Zwangsversteigerung entfällt die Maklerprovision (bis zu 7,14 % inkl. MwSt.). Auch Notarkosten für den Kaufvertrag entfallen weitgehend, da der Zuschlagsbeschluss den Eigentumsübergang bewirkt (§ 90 ZVG). Es fallen lediglich an:
- Grunderwerbsteuer (3,5 % – 6,5 % je nach Bundesland)
- Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung
- Zuschlagsgebühr (Gerichtskosten nach GKG)
Diese Ersparnis rechtfertigt oft ein Gebot, das 5 bis 7 Prozent über dem Verkehrswert liegt, ohne dass der reale Kaufpreis den Marktwert überschreitet.
#### 3. Nicht im Gutachten berücksichtigte Wertpotenziale
Sachverständige bewerten den Ist-Zustand. Wer beispielsweise erkennt, dass:
- ein Dachgeschossausbau möglich ist,
- eine Grundstücksteilung genehmigungsfähig wäre,
- eine Nutzungsänderung (z. B. Gewerbe zu Wohnen) rechtlich zulässig ist,
- ein Erbbaurechtsablauf naht,
kann rechtfertigt sein, deutlich über dem Verkehrswert zu bieten – hier steckt das eigentliche Wertschöpfungspotenzial.
#### 4. Rechte Dritter, die im Zuschlag erlöschen
Ein oft unterschätzter Vorteil: Bestimmte im Grundbuch eingetragene Belastungen (Reallasten, nachrangige Nießbrauchsrechte, Wohnrechte) können durch den Zuschlag erlöschen, sofern sie in der Rangklasse hinter dem betreibenden Gläubiger stehen (§ 91 ZVG). Ein mit Wohnrecht belastetes Objekt kann so nach Zuschlag lastenfrei sein – ein enormer Wertsprung.
Wann Sie definitiv nicht überbieten sollten
Genauso wichtig wie das Erkennen von Chancen ist die Kenntnis von Risiken. Nicht überbieten sollten Sie in folgenden Situationen:
- Bestehen bleibende Belastungen: Rechte, die im geringsten Gebot enthalten sind (§ 44 ZVG), übernimmt der Ersteher zusätzlich zum Bargebot. Ein Wohnrecht mit einem kapitalisierten Wert von 80.000 € kann Ihren tatsächlichen Kaufpreis massiv erhöhen.
- Unklarer Zustand: Ohne Innenbesichtigung (die selten möglich ist) besteht das Risiko versteckter Mängel. Ein Aufschlag auf den Verkehrswert reduziert Ihren Risikopuffer auf null.
- Mietverhältnisse: Bestehende Mietverträge gehen auf den Ersteher über (§ 566 BGB analog). Ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG besteht zwar, aber nur unter engen Voraussetzungen.
- Rückständige Hausgeldforderungen: Bei Eigentumswohnungen haftet der Ersteher für Wohngeldrückstände des Vorbesitzers bis zu einer bestimmten Höhe – die WEG-Reform hat hier klare Grenzen gesetzt, aber Prüfbedarf bleibt.
Praktische Kalkulation vor dem Termin
Wer über ein Gebot oberhalb des Verkehrswerts nachdenkt, sollte vorher eine strukturierte Kalkulation aufstellen:
```
Aktueller Marktwert (Recherche) ___________ €
- Renovierungs- und Sanierungskosten ___________ €
- Übernommene Rechte (Wohnrecht etc.) ___________ €
- Grunderwerbsteuer + Gerichtskosten ___________ €
- Sicherheitspuffer (mind. 10 %) ___________ €
```
Erst wenn dieses maximale Bargebot über dem Verkehrswert liegt, kann eine Überschreitung wirtschaftlich sein.
Die Sicherheitsleistung nicht vergessen
Wer bietet, muss auf Verlangen eines Beteiligten sofort 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit hinterlegen (§ 68 ZVG) – per Bundesbank-Scheck, LZB-Scheck, Überweisung vorab oder Bankbürgschaft. Bargeld wird seit Jahren nicht mehr akzeptiert. Wer ohne Sicherheit erscheint, dessen Gebot kann zurückgewiesen werden – unabhängig von der Höhe.
Fazit: Rationalität schlägt Emotion
Ein Gebot über dem Verkehrswert ist weder pauschal falsch noch pauschal richtig. Es lohnt sich immer dann, wenn:
- der Verkehrswert nachweislich veraltet ist,
- versteckte Wertpotenziale erkannt wurden,
- Rechte im Zuschlag erlöschen,
- die ersparten Nebenkosten den Aufschlag kompensieren.
Es lohnt sich nicht, wenn Sie sich in einem Bieterduell emotional hochschaukeln lassen oder Risiken (bestehen bleibende Rechte, Sanierungsstau, Mietverhältnisse) ignorieren. Die goldene Regel: Legen Sie vor dem Termin ein absolutes Maximalgebot fest – und halten Sie sich daran, egal wie spannend der Bieterwettstreit wird.
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