Geringstes Gebot bei Zwangsversteigerungen: Berechnung, Bestandteile und Bedeutung für Bieter
Geringstes Gebot bei Zwangsversteigerungen: Berechnung, Bestandteile und Bedeutung für Bieter
Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema Zwangsversteigerung beschäftigt, stößt schnell auf einen zentralen Begriff: das geringste Gebot. Es ist eine der wichtigsten Größen im gesamten Versteigerungsverfahren – und gleichzeitig einer der am häufigsten missverstandenen. Denn das geringste Gebot hat nichts mit dem Verkehrswert der Immobilie zu tun, sondern wird nach festen gesetzlichen Regeln des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) berechnet.
In diesem Artikel erfährst du, was das geringste Gebot genau ist, wie es sich zusammensetzt, welche Rolle es im Versteigerungstermin spielt und worauf du als Bieter unbedingt achten solltest.
Was ist das geringste Gebot?
Das geringste Gebot ist der Mindestbetrag, den ein Bieter im Versteigerungstermin abgeben muss, damit sein Gebot überhaupt wirksam ist. Es wird vom Rechtspfleger beim zuständigen Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) im Versteigerungstermin verlesen und basiert auf den im Grundbuch eingetragenen Rechten sowie den anfallenden Verfahrenskosten.
Wichtig: Das geringste Gebot ist nicht das Mindestgebot im Sinne des Verkehrswertes. Es ist eine rein rechtlich-technische Größe, die sicherstellen soll, dass bestimmte Gläubiger und Verfahrensbeteiligte abgesichert sind.
Geregelt ist das geringste Gebot vor allem in § 44 ZVG und § 49 ZVG. Hinzu kommen die 5/10- und 7/10-Grenze (§§ 74a, 85a ZVG), die häufig mit dem geringsten Gebot verwechselt werden – beide sind aber unterschiedlich.
Die zwei Hauptbestandteile des geringsten Gebots
Das geringste Gebot setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
1. Das Bargebot
Das Bargebot enthält alle Beträge, die der Ersteher tatsächlich an die Gerichtskasse zahlen muss. Dazu gehören:
- Verfahrenskosten des Vollstreckungsgerichts (Gerichtskosten, Sachverständigengutachten, Veröffentlichungen)
- Öffentliche Lasten wie rückständige Grundsteuer (in der Regel der laufende und der vergangene Zeitraum gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG)
- Ansprüche des betreibenden Gläubigers, soweit sie nicht durch bestehenbleibende Rechte gedeckt sind
- Eventuelle Ansprüche von Wohnungseigentümergemeinschaften (Hausgeld) bis zu einem bestimmten Höchstbetrag (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG)
2. Bestehenbleibende Rechte
Hierbei handelt es sich um im Grundbuch eingetragene Rechte, die nicht durch den Zuschlag erlöschen, sondern auf den neuen Eigentümer übergehen. Typische Beispiele:
- Wohnrechte (z. B. lebenslanges Wohnrecht eines Angehörigen)
- Nießbrauchrechte
- Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerechte)
- Reallasten
- Erstrangige Grundschulden oder Hypotheken, sofern sie vor dem betreibenden Gläubiger im Rang stehen
Expertentipp: Bestehenbleibende Rechte können den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie erheblich mindern. Ein lebenslanges Wohnrecht kann ein Objekt praktisch unverkäuflich machen. Studiere daher das Grundbuch und das Verkehrswertgutachten sorgfältig, bevor du bietest!
So wird das geringste Gebot berechnet
Die Berechnung erfolgt nach dem sogenannten Deckungsprinzip (§ 44 ZVG). Vereinfacht gilt:
Geringstes Gebot = Verfahrenskosten + bevorrechtigte Ansprüche + bestehenbleibende Rechte
Beispielrechnung
Eine Eigentumswohnung wird zwangsversteigert. Im Grundbuch sind eingetragen:
Berechnung des geringsten Gebots:
- Bargebot: 5.000 € + 1.200 € + 8.000 € = 14.200 €
- Bestehenbleibende Rechte: 80.000 €
- Geringstes Gebot gesamt: 94.200 €
Wer also für 94.200 € ersteigert, zahlt 14.200 € an die Gerichtskasse und übernimmt zusätzlich die Grundschuld in Höhe von 80.000 €.
Geringstes Gebot vs. 5/10- und 7/10-Grenze
Diese Grenzen werden oft verwechselt. Hier ein Überblick:
Hinweis: Die 5/10- und 7/10-Grenzen gelten nur im ersten Versteigerungstermin. In einem zweiten Termin entfallen sie – dort kann theoretisch auch zu deutlich niedrigeren Geboten der Zuschlag erteilt werden.
Bedeutung für Bieter
Für dich als potenziellen Ersteigerer bedeutet das geringste Gebot in der Praxis:
- Untergrenze: Gebote unterhalb des geringsten Gebots werden vom Rechtspfleger zurückgewiesen.
- Sicherheitsleistung: In der Regel musst du 10 % des Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegen (§ 68 ZVG) – nicht 10 % des geringsten Gebots!
- Tatsächlicher Kaufpreis: Dein wirtschaftlicher Aufwand setzt sich aus Bargebot + bestehenbleibenden Rechten + Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr, ggf. Eintragungskosten) zusammen.
Checkliste vor der Gebotsabgabe
Häufige Fehler von Bietern
- Verwechslung von Verkehrswert und geringstem Gebot: Das geringste Gebot kann deutlich unter oder über dem Verkehrswert liegen.
- Übersehen bestehenbleibender Rechte: Ein scheinbar günstiges Objekt kann durch Wohn- oder Nießbrauchrechte unwirtschaftlich werden.
- Unterschätzung der Verzinsung: Auf das Bargebot fallen ab Zuschlag bis zur Zahlung 4 % Zinsen p. a. an (§ 49 Abs. 2 ZVG).
- Fehlende Vorbereitung: Wer ohne Finanzierung und Sicherheitsleistung erscheint, kann nicht wirksam bieten.
Fazit
Das geringste Gebot ist ein zentraler Baustein jeder Zwangsversteigerung und für Bieter unverzichtbares Wissen. Es definiert nicht nur die Untergrenze für ein wirksames Gebot, sondern macht auch transparent, welche Lasten der Ersteigerer übernimmt und welche Beträge er bar zahlen muss. Wer die Zusammensetzung – Bargebot plus bestehenbleibende Rechte – versteht und sorgfältig prüft, kann Risiken minimieren und echte Schnäppchen identifizieren.
Tipp: Lass dich nicht von scheinbar niedrigen geringsten Geboten blenden. Erst die Gesamtbetrachtung aus Verkehrswert, bestehenbleibenden Rechten, Nebenkosten und Marktwert zeigt, ob sich ein Objekt wirklich lohnt.
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